Derecho Bancario

Cl?usula Suelo

La mayor?a de los pr?stamos hipotecarios est?n referenciados al eur?bor, que es una tasa de inter?s que se calcula a nivel europeo y que fluct?a constantemente. Las entidades bancarias, generalmente agregan a ese eur?bor un diferencial. Esos intereses son revisados anualmente y se actualizan seg?n la cotizaci?n del eur?bor y con ello se modifica la letra mensual a pagar. Los bancos inclu?an en los contratos de pr?stamos hipotecarios, cl?usulas con el objeto de limitar la bajada de los tipos de inter?s, cuando son variables, hasta un tope fijado en el contrato que, de ordinario, suele ser superior al 3%.

El 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo declar? nulas las cl?usulas suelo contenidas en los pr?stamos hipotecarios por “falta de transparencia”, aunque con fundamento en el principio de seguridad jur?dica declar? no haber lugar a la retroactividad hasta esa fecha para evitar problemas econ?micos graves en el sector bancario, de manera que solo deber?an restituir las cantidades indebidamente pagadas con posterioridad a aquella fecha.

El Tribunal de Justicia de la Uni?n Europea, el pasado 21 de diciembre de 2016, ha fallado a favor de los consumidores. De esta manera, las entidades financieras espa?olas deber?n devolver ?ntegramente el dinero cobrado en virtud de las cl?usulas abusivas desde la fecha formalizaci?n de la hipoteca, ya que la decisi?n de 2013 del Tribunal Supremo va en contra de la directiva europea, y por tanto debe cambiarse.

El Gobierno de Espa?a en enero de 2017 aprob? el Real Decreto de medidas urgentes de protecci?n de consumidores en materia de cl?usulas suelo, estableciendo el mecanismo de reclamaci?n extrajudicial obligatorio para las entidades bancarias.

Si la cuota mensual que usted paga al Banco no ha bajado en los ?ltimos a?os como lo ha hecho el Euribor, posiblemente tenga cl?usula suelo.

Lo que si tendr? que procurar como consumidor, es un asesoramiento particular, dado que las condiciones son propias de cada pr?stamo, y los acuerdos extrajudiciales de cl?usula suelo generalmente favorecen a la banca. En TENERIFE SOLICITORS realizaremos un an?lisis de la existencia de cl?usulas abusivas en su pr?stamo hipotecario y le asesoraremos sobre como formular la reclamaci?n frente a su entidad bancaria y de qu? manera negociar para no salir nuevamente perjudicado con productos u ofertas desfavorables o que contin?en existiendo cl?usulas abusivas encubiertas.

Reclamacion de los gastos de formalizaci?n de hipoteca

Si su pr?stamo con garant?a hipotecaria contiene una cl?usula por la que la entidad financiera obliga al prestatario a abonar todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertaci?n y desarrollo del contrato de hipoteca, y dicha cl?usula no fue negociada individualmente, se puede solicitar que se declare abusiva, y en consecuencia la nulidad de la misma y la restituci?n de los gastos abonados por la parte prestataria que tendr?an que haber sido pagados por la entidad prestamista.

Respecto a los gastos de formalizaci?n de la hipoteca que cobraron indebidamente las entidades bancarias, el Tribunal Supremo ha declarado en sentencia de diciembre de 2015, la nulidad de cl?usulas abusivas con las que algunos bancos impon?an a sus clientes el pago de dichos gastos, por considerar que generan un desequilibrio y deber?an asumirlos los entidades bancarias ya que atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertaci?n del contrato de pr?stamo hipotecario contraviene algunas normas legales.

Tanto si su hipoteca est? vigente o cancelada, o si ha realizado novaciones sobre el pr?stamo inicial, puede reclamar los gastos del pr?stamo hipotecario.

Que gastos se pueden reclamar:

1.- Arancel de los notarios y de los registradores de la propiedad relativos a la constituci?n: La cl?usula es abusiva pues tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligaci?n de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho, por tanto, siendo las Entidades Bancarias, quienes tienen el inter?s principal en la documentaci?n e inscripci?n de la escritura de pr?stamo con garant?a hipotecaria, deben ser ellas quienes asuman estos costes.

2.- El impuesto de actos jur?dicos documentados. Seg?n la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur?dicos Documentados: ?ser? sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aqu?llos en cuyo inter?s se expidan?. El Tribunal Supremo entiende que el Banco o Entidad prestamista ser? sujeto pasivo en lo que se refiere a la constituci?n del derecho y, en todo caso, la expedici?n de las copias, actas y testimonios que interese.

3.-Gastos de tasaci?n de la vivienda

4.- Gastos de gestor?a, siempre que su intervenci?n haya sido impuesta por la entidad bancaria.

En cuanto a la cantidad a recuperar depender? de cada caso, teniendo en cuenta principalmente el a?o de constituci?n de la hipoteca y la Comunidad Aut?noma donde se localiza el inmueble.

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