La mayoría de los préstamos hipotecarios están referenciados al euríbor, que es una tasa de inters que se calcula a nivel europeo y que fluctúa constantemente. Las entidades bancarias, generalmente agregan a ese euríbor un diferencial. Esos intereses son revisados anualmente y se actualizan según la cotización del euríbor y con ello se modifica la letra mensual a pagar. Los bancos incluyan en los contratos de préstamos hipotecarios, cláusulas con el objeto de limitar la bajada de los tipos de interés, cuando son variables, hasta un tope fijado en el contrato que, de ordinario, suele ser superior al 3%.
El 9 de mayo de 2013, el Tribunal Supremo declará nulas las cláusulas suelo contenidas en los préstamos hipotecarios por “falta de transparencia”, aunque con fundamento en el principio de seguridad jurídica declará no haber lugar a la retroactividad hasta esa fecha para evitar problemas económicos graves en el sector bancario, de manera que solo deberían restituir las cantidades indebidamente pagadas con posterioridad a aquella fecha.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, el pasado 21 de diciembre de 2016, ha fallado a favor de los consumidores. De esta manera, las entidades financieras españolas deberín devolver íntegramente el dinero cobrado en virtud de las cláusulas abusivas desde la fecha formalización de la hipoteca, ya que la decisión de 2013 del Tribunal Supremo va en contra de la directiva europea, y por tanto debe cambiarse.
El Gobierno de España en enero de 2017 aprobó el Real Decreto de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, estableciendo el mecanismo de reclamación extrajudicial obligatorio para las entidades bancarias.
Si la cuota mensual que usted paga al Banco no ha bajado en los últimos años como lo ha hecho el Euribor, posiblemente tenga cláusula suelo.
Lo que si tendrá que procurar como consumidor, es un asesoramiento particular, dado que las condiciones son propias de cada préstamo, y los acuerdos extrajudiciales de cláusula suelo generalmente favorecen a la banca. En TENERIFE SOLICITORS realizaremos un análisis de la existencia de cláusulas abusivas en su préstamo hipotecario y le asesoraremos sobre como formular la reclamación frente a su entidad bancaria y de qué manera negociar para no salir nuevamente perjudicado con productos u ofertas desfavorables o que continúen existiendo cláusulas abusivas encubiertas.
Si su préstamo con garantía hipotecaria contiene una cláusula por la que la entidad financiera obliga al prestatario a abonar todos los gastos, tributos y comisiones derivados de la concertación y desarrollo del contrato de hipoteca, y dicha cláusula no fue negociada individualmente, se puede solicitar que se declare abusiva, y en consecuencia la nulidad de la misma y la restitución de los gastos abonados por la parte prestataria que tendrían que haber sido pagados por la entidad prestamista.
Respecto a los gastos de formalización de la hipoteca que cobraron indebidamente las entidades bancarias, el Tribunal Supremo ha declarado en sentencia de diciembre de 2015, la nulidad de cláusulas abusivas con las que algunos bancos imponían a sus clientes el pago de dichos gastos, por considerar que generan un desequilibrio y deberían asumirlos los entidades bancarias ya que atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato de préstamo hipotecario contraviene algunas normas legales.
Tanto si su hipoteca está vigente o cancelada, o si ha realizado novaciones sobre el préstamo inicial, puede reclamar los gastos del préstamo hipotecario.
Que gastos se pueden reclamar:
1.- Arancel de los notarios y de los registradores de la propiedad relativos a la constitución: La cláusula es abusiva pues tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho, por tanto, siendo las Entidades Bancarias, quienes tienen el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, deben ser ellas quienes asuman estos costes.
2.- El impuesto de actos jurídicos documentados. Según la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: ?será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan?. El Tribunal Supremo entiende que el Banco o Entidad prestamista será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese.
3.-Gastos de tasación de la vivienda
4.- Gastos de gestoría, siempre que su intervención haya sido impuesta por la entidad bancaria.
En cuanto a la cantidad a recuperar dependerá de cada caso, teniendo en cuenta principalmente el año de constitución de la hipoteca y la Comunidad Autónoma donde se localiza el inmueble.
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